各市住房城乡建设局：

為(wèi)加快推进全省高品质(zhì)住宅开发建设，推动“住有(yǒu)所居”向“住有(yǒu)宜居”迈进，促进房地产(chǎn)业良性循环和健康发展，省住房城乡建设厅组织有(yǒu)关专家研究制定了《山(shān)东省高品质(zhì)住宅开发建设指导意见》，现予印发实施。请各市住房城乡建设局指导规划设计、开发建设、装(zhuāng)饰装(zhuāng)修、物(wù)业服務(wù)及其他(tā)相关企业机构参照执行。

山(shān)东省高品质(zhì)住宅开发建设指导意见

推进高品质(zhì)住宅开发建设，是引领房地产(chǎn)平稳健康发展、加快行业转型升级的基础性工(gōng)作(zuò)，是满足人民(mín)群众对美好居住生活新(xīn)期待的具(jù)體(tǐ)举措。為(wèi)加快推进全省高品质(zhì)住宅开发建设，现提出以下指导意见。

一、总體(tǐ)要求

（一）指导思想。以习近平新(xīn)时代中(zhōng)國(guó)特色社会主义思想為(wèi)指导，认真贯彻党的二十大精(jīng)神，坚持以人民(mín)為(wèi)中(zhōng)心的发展思想，坚持在发展中(zhōng)保障和改善民(mín)生，不断实现人民(mín)对美好生活的向往。坚持“走在前、开新(xīn)局”，推动精(jīng)品建造和精(jīng)细管理(lǐ)，打造齐鲁建造升级版，落实绿色健康、智慧科(kē)技(jì )、全龄友好等发展理(lǐ)念、建设标准，大力提高住房品质(zhì)。推动住宅开发建设从“规模型”向“品质(zhì)型”、从“有(yǒu)没有(yǒu)”向“好不好”转变，助力房地产(chǎn)业向新(xīn)发展模式平稳过渡，建设好房子、好小(xiǎo)區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。

（二）基本内涵。高品质(zhì)住宅应符合高质(zhì)量发展要求，具(jù)备质(zhì)量优良、安(ān)全耐久，功能(néng)优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技(jì )术先进，低碳绿色、节能(néng)环保，服務(wù)精(jīng)细、邻里和谐的品质(zhì)，體(tǐ)现人文(wén)美學(xué)价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可(kě)的“好房子”。

（三）实施路径。高品质(zhì)住宅开发建设应围绕“质(zhì)量、功能(néng)、低碳、服務(wù)”四个重点，从政策标准、规划设计、施工(gōng)建造、查验交付、物(wù)业运维等环节入手，以解决质(zhì)量常见问题、提升居住體(tǐ)验為(wèi)基础，集成绿色建筑、超低能(néng)耗建筑标准、装(zhuāng)配式技(jì )术、低碳技(jì )术、健康住宅、智慧物(wù)业等先进设计理(lǐ)念，构建住宅交付验收、质(zhì)量保修保险、物(wù)业管理(lǐ)服務(wù)等新(xīn)制度、新(xīn)机制，应用(yòng)新(xīn)技(jì )术、新(xīn)材料、新(xīn)模式等，推进住宅全生命周期管理(lǐ)、全要素质(zhì)量提升、多(duō)功能(néng)应用(yòng)实践，建设“好房子”，营造美好居住生活。

二、重点任務(wù)

（一）严控质(zhì)量常见问题。树立质(zhì)量至上、精(jīng)益建造的建设理(lǐ)念，提升住宅建设全寿命周期的品质(zhì)意识，加强渗漏、裂缝、空鼓、管線(xiàn)不通、配電(diàn)箱跳闸、散热器和地温盘管不通不热、地漏和烟道返味串味以及分(fēn)集水器根部漏水、噪声干扰等质(zhì)量常见问题防治。按照住宅工(gōng)程设计标准和质(zhì)量常见问题防控技(jì )术标准要求，编制质(zhì)量常见问题防治专篇。对易发常见问题主要防控措施的关键工(gōng)序、关键部位的隐蔽工(gōng)程，实行“举牌验收”并留存影像资料。逐户、逐间进行带水、带電(diàn)、带负荷验收，涉水房间进行防水层、面层两次蓄水试验，单體(tǐ)工(gōng)程应抽取15%以上数量的外窗进行压力淋水试验。

（二）优化居住功能(néng)。坚持“以人為(wèi)本”，住宅设计应以现代家庭居住行為(wèi)方式為(wèi)依据，综合考虑室内环境、数字家庭、适老化等因素，深挖住宅建筑文(wén)化特质(zhì)，體(tǐ)现地域特点和时代特征。居住空间应适应家庭人口结构和生活方式的变化，具(jù)备住、读、厅、厨、浴等基本居住功能(néng)，空间尺度适度加大，住宅层高应不小(xiǎo)于3.00m，满足住宅的休憩、娱乐、办(bàn)公(gōng)等混合功能(néng)使用(yòng)，合理(lǐ)设置健身、交流、消毒等多(duō)功能(néng)空间，推广增设玄关处消杀功能(néng)等创新(xīn)做法。配备非接触式门禁系统、带除霾和热量回收功能(néng)的新(xīn)风系统、全屋水净化系统等提升居住體(tǐ)验的设施设备。优化入户动線(xiàn)，宜设置地上地下双大堂，鼓励室内空间拓展，设置首层架空层或户外挑高大平台等开放交流空间。建立设计回访制度，提高设计质(zhì)量和服務(wù)水平。开发、施工(gōng)企业不得要求设计企业违反國(guó)家和省有(yǒu)关住宅和住宅小(xiǎo)區(qū)建设标准、技(jì )术规范，随意修改或变更设计文(wén)件。

（三）提升居住环境。以市民(mín)需求為(wèi)导向，落实完整社區(qū)和五分(fēn)钟生活圈要求，充分(fēn)利用(yòng)社區(qū)综合配套资源，合理(lǐ)布局教育、养老、公(gōng)共服務(wù)、商(shāng)业等配套设施，足量科(kē)學(xué)配置垃圾分(fēn)类收集点。小(xiǎo)區(qū)内宜设置老人儿童活动场地、健身步道、社區(qū)食堂、会客厅、日间照料中(zhōng)心等活动场所和服務(wù)设施。車(chē)位配建标准不低于1:1.2，車(chē)位面积不小(xiǎo)于2.5×5.3m，100%预留電(diàn)动車(chē)充電(diàn)基础设施安(ān)装(zhuāng)条件。适度提高小(xiǎo)區(qū)绿地率，鼓励采用(yòng)屋顶、外墙、结构外平台等立體(tǐ)绿化方式。

（四）发展装(zhuāng)配式住宅。鼓励高品质(zhì)住宅采用(yòng)装(zhuāng)配式建造方式，实现标准化设计、工(gōng)厂化生产(chǎn)、装(zhuāng)配化施工(gōng)、一體(tǐ)化装(zhuāng)修。应用(yòng)集成厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙、管線(xiàn)分(fēn)离等成熟适用(yòng)的装(zhuāng)配式装(zhuāng)修技(jì )术。围绕住房品质(zhì)与性能(néng)提升，加快装(zhuāng)配式部品关键技(jì )术研究，研发推广实现大空间和易改造升级的集成技(jì )术。

（五）推广低碳技(jì )术。坚持绿色发展的理(lǐ)念，高品质(zhì)住宅应按照二星级及以上绿色建筑标准建设，合理(lǐ)提高室内外声、光、热等指标要求，注重采用(yòng)自然采光、通风、节能(néng)、节水等适宜配套技(jì )术产(chǎn)品，广泛使用(yòng)健康、环保、绿色的新(xīn)型建材。使用(yòng)5种及以上绿色建材认证的材料和部品，且应用(yòng)比例不应低于50%。推广可(kě)再生能(néng)源利用(yòng)、装(zhuāng)配化装(zhuāng)修、建筑垃圾循环再生等技(jì )术应用(yòng)。鼓励在高品质(zhì)住宅项目中(zhōng)率先执行超低能(néng)耗建筑标准。

（六）推行精(jīng)装(zhuāng)修交付。鼓励高品质(zhì)住宅精(jīng)装(zhuāng)修交付，提倡个性化、定制化、集成化装(zhuāng)修，探索“大规模定制化家装(zhuāng)”精(jīng)装(zhuāng)交付模式，实现按需研发、按需组项、菜单購(gòu)买，避免千房一面并减少资源浪费。采用(yòng)精(jīng)装(zhuāng)修交付的商(shāng)品住房，装(zhuāng)修费用(yòng)在商(shāng)品房买卖合同中(zhōng)予以明确，计入購(gòu)房贷款基数，不计入缴纳公(gōng)共部位维修资金基数。

（七）建设智慧住宅。基于物(wù)联网、大数据、人工(gōng)智能(néng)等新(xīn)一代信息技(jì )术，依托智慧城市技(jì )术支撑，引入“规划+设计+施工(gōng)+运维”全生命周期思维，实现室内设备智能(néng)控制。完善住區(qū)信息基础设施建设，打造住區(qū)综合信息服務(wù)平台，构建“平台+产(chǎn)品+场景”的服務(wù)模式，提升便民(mín)利民(mín)服務(wù)和管理(lǐ)水平，建设安(ān)全、舒适、绿色、便捷的高品质(zhì)智慧住宅。

（八）应用(yòng)BIM技(jì )术。高品质(zhì)住宅在设计、施工(gōng)、运维阶段应使用(yòng)建筑信息模型(BIM)技(jì )术。开发企业应组织做好全过程模型使用(yòng)和交付，交付成果包含隐蔽工(gōng)程建设数据信息的可(kě)视化模型文(wén)件。推广BIM版商(shāng)品住宅使用(yòng)说明书，向住宅买受人提供数字化房屋竣工(gōng)图纸。以开发企业為(wèi)主导，将物(wù)业运维提前纳入BIM应用(yòng)管理(lǐ)组织架构，以运维的实际业務(wù)和管理(lǐ)需求為(wèi)出发点，应用(yòng)BIM数据进行实时检查与维护。

（九）严格验收流程。高品质(zhì)住宅应充分(fēn)利用(yòng)数字化平台实现开发项目全生命周期管理(lǐ)，实时更新(xīn)工(gōng)程状态，及时实施问题预警、协同处置发生问题。开发企业应按照《房地产(chǎn)开发项目住房城乡建设领域建设条件意见书》中(zhōng)关于高品质(zhì)住宅建设的要求进行规划、设计、施工(gōng)、验收，并作(zuò)為(wèi)联合验收依据。注重精(jīng)细化施工(gōng)，实施工(gōng)地开放日制度，严格落实“先验房后收房”制度，进行全流程风险管控，保证业主購(gòu)房信息知情权和施工(gōng)质(zhì)量监督权。

（十）建立质(zhì)量保修保险制度。高品质(zhì)住宅中(zhōng)有(yǒu)防水要求的屋面、卫生间、房间、外墙面、储藏室、車(chē)库的防渗漏质(zhì)量保修期限应不低于省现行最低质(zhì)量保修期限相关要求。建立房屋交付回访制度，在质(zhì)量保修期临期半年内，对有(yǒu)防水要求的房间和易渗漏部位进行回访普查，保修期限内经维修合格的部位，由开发企业、施工(gōng)企业和产(chǎn)权人分(fēn)别重新(xīn)约定保修期限，对出现的质(zhì)量问题进行快速闭环处置。推行房屋定期體(tǐ)检和房屋质(zhì)量保险制度，以市场化手段进一步完善工(gōng)程质(zhì)量安(ān)全监管机制。积极开展建立房屋养老金制度试点工(gōng)作(zuò)，更好解决既有(yǒu)房屋维修资金来源问题。

（十一）创新(xīn)物(wù)业服務(wù)。探索制定与高品质(zhì)住宅相适应的物(wù)业服務(wù)标准，物(wù)业服務(wù)收费实行市场调节价机制，推动实现质(zhì)价相符、优质(zhì)优价。鼓励物(wù)业服務(wù)企业创新(xīn)“物(wù)联网+维保”服務(wù)模式，与BIM运维相结合，实现多(duō)维度一體(tǐ)化物(wù)业服務(wù)體(tǐ)系，提高服務(wù)效率、降低服務(wù)成本。鼓励物(wù)业服務(wù)企业拓展服務(wù)内容，积极参与医(yī)养结合、居家养老、家政服務(wù)、住宅托管等居民(mín)服務(wù)业态，為(wèi)高品质(zhì)住宅室内设施设备提供专业维修养护服務(wù)。厘清物(wù)业和全體(tǐ)业主的权责关系，创造和谐邻里环境。

（十二）加强科(kē)技(jì )研发。积极探索住宅未来发展趋势，重点研究住宅室内可(kě)变性、功能(néng)混合性，满足各类家庭不同时期对居住空间的弹性需求。鼓励科(kē)研院所、行业协会、开发企业组建高品质(zhì)住宅研究实验室或研究生产(chǎn)基地，探索研究高品质(zhì)住宅建筑使用(yòng)技(jì )术，编制标准化技(jì )术图集。加强生态住區(qū)相关技(jì )术和产(chǎn)品的研发，找寻未来人、技(jì )术、自然共生的方式。注重科(kē)技(jì )产(chǎn)品的迭代升级，鼓励AI(人工(gōng)智能(néng))、机器人技(jì )术在居住建筑中(zhōng)的应用(yòng)。研究高品质(zhì)住宅设施设备的更新(xīn)换代路径，构建既有(yǒu)居住建筑改造的技(jì )术和产(chǎn)品集成平台，探索解决存量住宅整體(tǐ)提升品质(zhì)系统问题的方案。

三、保障措施

（一）加强组织领导协调。成立由住房城乡建设主管部门牵头，自然资源、财税、金融等部门共同参与的新(xīn)建住宅品质(zhì)提升联席工(gōng)作(zuò)机制和专班，因地制宜编制新(xīn)建住宅品质(zhì)提升发展规划，制定工(gōng)作(zuò)方案。市、县（市、區(qū))两级住房城乡建设和自然资源部门应根据高品质(zhì)住宅开发建设要求适时开展专项指导督查，实现项目建设运营全周期综合管理(lǐ)。

（二）加强政策激励引导。一是将高品质(zhì)住宅项目纳入绿色金融支持范围，鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持。对使用(yòng)住房公(gōng)积金贷款購(gòu)买高品质(zhì)住宅的，贷款额度可(kě)按一定比例上浮。二是优先将相关技(jì )术纳入住房和城乡建设领域推广应用(yòng)技(jì )术公(gōng)告和科(kē)技(jì )成果推广目录，促进转化应用(yòng)。三是经城市住房城乡建设主管部门认定的高品质(zhì)住宅项目，可(kě)适当放宽销售备案价格上限，对应的开发企业，在参与政府投资项目招投标和信用(yòng)评价中(zhōng)可(kě)享受适度的优惠政策，在评定相关勘察设计、工(gōng)程质(zhì)量有(yǒu)关奖项时予以优先考虑。四是提倡开发建设单位提高新(xīn)建住宅小(xiǎo)區(qū)公(gōng)共配套服務(wù)设施配建比例。在不违反國(guó)土空间详细规划强制性规定的前提下，各市县可(kě)依据各地实际，对利用(yòng)建筑架空层、地下空间、室外平台等增加设置公(gōng)共服務(wù)配套设施的，出台容积率计算等方面的鼓励政策。

（三）加快推动示范引领。支持绿色建筑、全装(zhuāng)修住宅以及智能(néng)建造等技(jì )术研发和成果转化应用(yòng)，开展高品质(zhì)住宅建设试点，通过试点示范市、示范县、示范项目建设，打造一批精(jīng)品住宅项目，形成一批技(jì )术研发和开发建设龙头企业，充分(fēn)发挥示范引领作(zuò)用(yòng)，带动全面发展和整體(tǐ)提升。要发挥好广厦奖、泰山(shān)杯（房地产(chǎn)方向）、詹天佑奖等奖项对高品质(zhì)住宅建设的带动作(zuò)用(yòng)，鼓励和支持高品质(zhì)住宅项目积极申报并优先推荐。

（四）加大宣传引导力度。积极组织开展专题研讨与公(gōng)益培训，加强新(xīn)技(jì )术、新(xīn)材料、新(xīn)模式的推广力度，提升全行业住宅品质(zhì)意识、创新(xīn)能(néng)力。通过业内企业交流、优秀案例评选、试点项目推介等形式，引导房地产(chǎn)开发企业积极参与高品质(zhì)住宅项目开发建设。准确把握高品质(zhì)住宅的内涵，注意舆论导向，不能(néng)将高品质(zhì)住宅简单理(lǐ)解為(wèi)高端豪宅。引导公(gōng)众参与住宅品质(zhì)提升工(gōng)作(zuò)，提高全社会认知度、关注度，营造良好氛围。

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附件：高品质(zhì)住宅开发建设实施标准